據《華爾街見聞》3月1日報導,二手房流通和成交,是房地產價值變現的關鍵一環,在嚴厲的政策限制下,大部分業內人士表示,深圳二手房的成交短期內難有起色,縮量橫盤將持續。
2月8日,深圳住建局發佈3595個二手住房小區成交參考價,大部分低於市場價,有的甚至只有一半。
僅隔半月,住建局再次追加調控,2月23日起,嚴查中介在門店、網站、微信、QQ等平臺的發佈的二手價格信息,若發現高於參考價會嚴懲。
深圳二手房調控新政首先衝擊的就是中介。目前,鏈家、中原等中介機構官網上深圳地區二手房源只顯示官方參考價,未提供業主報價。
中介們表示,現階段二手房參考價不僅抑制了購房者的需求,也打擊了業主的掛牌積極性,“不少片區遭遇大規模撤盤,一些業主情緒反覆無常,有業主上午還說賣、下午就不賣了,還有業主臨到簽約不肯出門了”。
中介稱,除了極少數急需用錢的情況,大部分業主賣房都是爲了加槓桿置換更好的房子,如果銀行根據參考價下調房貸額度,等於堵死了他們置換的路,所以現階段很多業主情願捂盤。
報導稱,中共的樓市調控政策令市場陷入膠着:沒有價格,業主捂盤,沒法賣房,沒有成交。寶安中心一鏈家門店某中介表示,2月8日迄今全片區二手房沒有一單成交;而在二手房參考價發佈前,該片區是深圳二手房交易的熱點片區。
就連最火爆的八卦嶺學區房也“門庭冷落”,2月8日迄今,八卦嶺片區僅成交了一單。深圳中小學多於四五月份開啓入學報名,往年的二三月份正是帶看、交易學區房的熱門時期。
深圳市房地產中介協會數據顯示,2月8日以後,深圳二手房單日成交量由成百上千套“腳踝斬”至數十套、甚至個位數;最近一週(2月15日至2月21日),深圳二手房網籤362套,環比下降78.3%。
樂有家研究中心數據則顯示,黃曆辛丑新年歸來,深圳樓市成交幾乎停滯。
而深圳二手房參考價新政最關鍵的部分,是銀行是否按照參考價放貸。一名中原中介表示,經公司按揭員確認,合作的銀行中,北京銀行、建設銀行、農業銀行等已按照參考價發放按揭貸款。
截至2月27日,深圳四大行均已表態,將政府參考價作爲發放按揭貸款的重要依據。而四大行的房貸,佔市場交易總量在80%以上。
除按揭貸款收緊外,政策也在嚴控經營貸流入樓市。對此,一名鏈家中介稱:“現階段買房不用考慮經營貸,我們接觸到的小金融機構都不敢接單,而銀行則是不保證不承諾的態度。”
若銀行按照參考價發放房貸額度,而業主定價不變的話,購房人的首付將大幅提升。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲,以現在的政策風向,深圳二手房後續成交量大概率會萎縮,成交價則處於橫盤狀態,光明、沙井、寶安中心等去年漲幅比較明顯的區域,房價大概率會明顯回落。
李宇嘉表示,影響深圳樓市走向有兩個關鍵點,一是銀行監管部門(比如說深圳銀保監局)是否發佈文件,要求銀行按照參考價來做評估價?二是對交易爭議會設置怎樣的解決機制?如果部分賣家不認可指導價,會怎樣處理?是不是明顯高於指導價的房源就會被禁止網籤?
他認爲,如果這兩點明確,那麼二手房市場就會很明顯地冷縮;新房也需要參考二手房價格來做預售價格,而這對打新也會造成很大的衝擊。