埃茲拉蒂的文章翻譯如下：
香港長期以來一直擁有全球最富有的房地產市場。住宅和商業物業的價格之高，以至於香港當局被迫實施稅收和費用措施，旨在遏制購房、減少需求並創造更加負擔得起的環境。
過去儘管成本高昂，但也標誌着香港的吸引力，它適合居住和經商。即使在1997年北京從英國手中接管香港之後，這些吸引力仍然存在，促使外國跨國公司在香港設立辦事處，個人則在那裡落戶以便接近商業中心。
但是，北京在2020年摧毀了英國留下的對商業友善的法律體系，這些吸引力開始迅速消失。外國公司搬離香港，許多人才也離開了。房地產價值下跌，實質上宣告了香港的吸引力和對中國有用之處的終結。
北京在2020年的行動並不是其第一次試圖（無疑是有害的）消除香港的吸引力。2003年，中共試圖干擾香港保護個人和商業合同的法律，而這些法律讓這個“特別行政區”成為了一個適合工作和經商的吸引人的地方。當時的大規模抗議迫使北京當局讓步。
儘管2020年發生了大規模抗議，但北京並沒有退縮，起草了《國家安全法》（NSL），並以相當大的警力和軍力來強行執行。這項法律終結了對合同和個人的法律保護。於是，企業幾乎立即開始離開香港。
其影響是巨大的。根據香港政府人口普查和統計部門的數據，自《國家安全法》生效以來，約有70萬中國人離開了這座城市。外國居民也離開了。但更能說明問題的是，全球銀行、航運公司和其他企業也紛紛離開，轉往更具包容性的地方。高盛和摩根大通等知名企業已將資產和人員轉移到了亞洲其它地區，主要是新加坡。
總之，2019年在香港運營的美國公司中，約有40％已經離開，仍在香港運營的外國公司中有一半表示打算離開。自2020年以來，香港金融市場的新股和債券上市數量已經下降了約90％。
由於如此大規模的離港潮，毫不奇怪，自2021年以來，香港房地產已經貶值了約25％。去年的房地產交易額（無論是在初級市場還是二級市場）僅為約500億美元，較2019年下降了30％。超豪華住宅在短短的前18個月內已經貶值了四分之一。市場上的房屋庫存水平是自2007年以來的最高水平。租金也有所下降。這些房地產的租金收益率如今僅為3％左右。由於過度依賴房地產，香港的預算也受到了影響，預計將在從4月1日開始的財政年度出現130億美元的赤字。
當然，中國整體經濟增長速度的普遍放緩在這一崩潰中起到了一定作用，因為香港的另一個吸引力是接近一個正在迅速增長的經濟體。高利率也有所影響，因為港元與美元掛鈎，迫使港府跟隨美聯儲的加息政策，而不是中國人民銀行的降息政策。但是，這兩個因素都無法解釋上述的巨大損失。企業過去可以輕鬆等待利率政策的變化和中國經濟的復蘇。香港衰退的原因是《國家安全法》從根本上改變了香港的商業環境。
為了遏制房價快速下跌，香港當局已經扭轉了十多年來制止價格上漲的法律。非永久居民的15％印花稅已經取消，現有房主的7.5％稅也取消了。香港還廢除了不足兩年內轉售房產的短期交易稅。簽證也已放寬了，以鼓勵人才來香港。儘管香港當局做出這些變化是合理的，而且可能減緩了房地產價值被侵蝕的速度，但也顯示了一種恐慌。
最終，香港做的任何事情都無法改變根本問題——《國家安全法》。更糟糕的是，北京正在向香港施壓，要求通過更嚴格的「安全法」——《第23條》。儘管這項新法表面上看是針對外國特工的，但迄今為止只起訴了中國公民。如果此前還不清楚的話，那麼這座曾經充滿吸引力、合同和個人有法律保護的香港早已不復存在。毫無疑問，新加坡對此感到高興。如今，它正吸引大量從香港流失的商業、人才和財富。
而與此同時，北京當局似乎既不知道也不關心其正在殺死曾經為中國定期下金蛋的母雞。
（原文鏈接：https://www.theepochtimes.com/opinion/hong-kongs-property-problems-reflect-beijings-mismanagement-5601885?ea_src=frontpage&ea_med=opinion-2）
