【朱羅紀】央企“地王癌”不是為國保底,而是權位之爭

2016-06-11|来源: 看中国|标签:央企 地王 房地產 房價 改革 

這樣的場景并不鮮見,從2015年就在發生,了解歷史,就知道2009年早就發生過一回,今天的場景和2009年無比相似。當年的主角是中化旗下的中化方興地產,也就是今天的“中國金茂”,想想當年中化方興在廣渠路15號地王上對潘石屹進行的毀滅性打擊,再對比今天。央企拿地王,并非新鮮事兒。

但我們要探究的是:為什么是在今年,地王又密集的出現了?為什么是在今年,央企又瘋狂的出手搶地王了?

流行觀點是這樣:央企拿地王是因為貨幣超發,手里錢太多成本太低,又無處可去。或者,央企是為國兜底,制造經濟繁榮的假象。

在2009年已經上當一回,這次我不會再這么“too拿衣服”(編者注:英語TooNaive音譯,意思是太天真,江澤民當年突然失控怒罵香港記者使這句話成為流行語)了。

我并不認為央企是因為貨幣超發手里錢多無處可去,背靠著國資委,哪家央企真正的缺過錢?為什么之前它不搶地王,偏偏現在搶?而說央企拿地王是為國兜底,那是盲流子,你們太高看央企的道德了。如果真的為國兜底,他們應該只去那些房子賣不掉的三四線城市,既可以提升整體經濟的投資率,又可以緩解地方債,而不是全擠在樓市已經過熱的一二線城市。

簡單說:不要過于從商業邏輯的角度去理解他們的行為,尤其是那些看起來很奇怪很奇怪的地產央企。

我們先來梳理一下,今年頻頻制造地王的央企們,都有什么特征。

1、基本都在“21家”陣營,“水電系”尤其活躍,風頭最勁的“信達”是孤例。

頻頻制造的央企,基本都在國資委當年明令允許的“21家”地產央企之列。就是說,都是有“房地產牌照”的。

插播一段歷史:2010年3月,國資委明令:16家央企可將房地產作為主業,其余78家將逐步退出,這就是歷史上著名的“退房令”,到2011年,增至21家。

分別是:

中國建筑國際工程總公司,中海地產的母公司。

中房集團,2010年整體并入中交集團(中國交通建設集團)。

中化集團,旗下中化方興地產,2015年10月更名為“中國金茂”。

中冶集團,將與中國五礦合并。

五礦集團,將與中冶合并。

中國水利水電建設集團,2014年1月更名“中國電建”。

保利集團

華僑城集團

中國鐵路工程總公司

中國鐵道建筑總公司

中糧集團

葛洲壩集團

魯能集團

中航工業

神華集團

中煤集團

新興集團

外加4家駐港澳企業:

港中旅集團

招商局集團

華潤集團

南光集團

但信達不屬于,而它不但沒有退出,反而在過去這1年里殺伐凌厲,實在莫名其妙。

在“21家”里面,最活躍的是水電系(魯能、電建、葛洲壩)。據克而瑞房地產研究中心數據,年初至今,21家地產央企,至少有一半表現得異常活躍,尤其是水電系加速搶跑。魯能、電建、葛洲壩成“地王買手”,今年已在深圳、南京、蘇州等城市花掉300多億,搶了10塊地。

簡單說,今年以來的地王現象,是信達和水電系的天下。

2、只考慮公開市場搶地皮,搶起來不問價,有地就搶,逢舉必應,每次都是面粉貴過面包。

信達和水電系買地的風格是這樣的:只去公開市場拿地,不怎么使用并購或者是舊改。拿地基本不問價格,不管多少錢,就是要拿到,一看到有人舉牌就立馬應價。如果是像深圳這樣的招投標,也會開個比第二名高出10億元的天價標,讓對手跟不上。所以,每次他們都會把地價搞比周邊房價高,面粉貴過面包眉頭都不皺一下。

特別提一下電建地產,他為什么會選擇和中國金茂做聯合體?

3、舉牌活躍的,房地產都做得不怎么樣,買地的錢都超過了全年銷售額。

看這些地產央企的排名,能嚇死你,什么時候他們玩地產靠過錢?包括信達,22家地產央企里面,2015年的銷售額上500億的只有中海、保利、華潤、招蛇,剩下的大都是200億和以下的,好多連百億俱樂部都沒進。

像2002年進入地產行業的信達,去年才闖進百億俱樂部,但1年買地王花了350億。電建2007年進入地產,去年銷售額是202億,但在土地市場上拿地眼睛都不看。

不靠拼爹,就憑那點銷售額,連進土地拍賣場都不一定有資格。

拿常識理解,沒有任何企業會這樣不顧成本的做一筆投資。就算是boss瘋了,也不會一直瘋。這些央企無比活躍的拿地行為,是“反市場”的,沒有商業邏輯可言,他們根本不是基于對房地產市場的判斷,用企業常用的投資法則根本無法解釋這一系列的瘋狂行為。本質上說,他們創造的地王價格,是對全民的綁架,毫無理由被拿來當做房價的參考。

因為,這些地產央企頻頻制造地王,根本是為了自保,而不是什么為國兜底,或者是因為貨幣超發無處投資!

我們來看看最近中國的央企和地產央企們,都發生了什么事情。了解這一點,我們才能夠真正明白,為什么說央企拿地王是為了自保。

這個變化就是:去年以來包括地產在內陸續發生的史無前例的央企整合大戲。

2015年,國資委共推動了6對12家央企的重組整合案例。包括南車和北車合并組成中國中車,外運長航整體并入招商局集團,以及6月2日剛剛召開重組大會的中冶集團整體并入五礦集團等等。

在21家大型央企里,有4家已經出現了重組:招商局、中冶、五礦、南光。

而旗下有地產業務的央企重組,更是在這1年來重組大戲中,表現得非常突出。不僅僅是地產央企內部的自我重組,還包括央企之間地產業務的重大重組。

啟動地產央企進入重組高潮的是,是2015年12月下旬中央經濟工作會議的閉幕。大家都只關注了“去庫存”,但少有關注關于“促進房地產業兼并重組”的表態,這是房地產市場發展接近20年來,中央首次發話支持房地產行業的兼并重組。

也就是在那之后,地產央企的重組此伏彼起,央企全國各地瘋狂的制造地王也是此伏彼起。

2015年12月底,招商局集團推動蛇口工業區與招商地產合并,組建市值趕超萬科的巨無霸——招商蛇口,僅在前海蛇口自貿區就有土地面積500多萬平。

2016年3月,中海地產310億并購中信地產25城2400萬平米土儲,中信剝離了地產業務,中海地產土儲超過6500萬平,超過萬科。這是央企之間地產業務的重大重組。

5月,中房地產通過融資重組,整合了中交系其它的地產業務,成為中交系旗下唯一(除綠城外)的國內地產平臺。而且,中交集團也打算在3年內謀求中房與綠城中國的業務整合,組建中國又一家千億級的地產巨無霸。

6月2日,五礦和中冶召開重組大會,未來也將會涉及到雙方旗下地產板塊的重組。土儲只有700多萬平的的中冶地產業務將并入土儲千萬平的五礦建設,合并后的土儲大約超過1700萬平。

前一陣子,又傳出中糧集團剝離旗中糧地產,接盤者可能是招商蛇口。保利系旗下的地產業務,也正在積極推進重組。

…………

這些都宣告著:

在2010年之后的6年里,新一輪的地產央企重組正在拉開帷幕,而且,這一輪重組,是中國房地產史上前所未見的。

這樣的重組大戲,實質就是由政策主導的“地產央企內部的大魚吃小魚”。除了那些已經做到了千億規模,或者是擁有獨特競爭優勢的地產央企,他們可以擁有主動權外,剩下的,即便是在“21家”陣營里,那么你也分分鐘有被合并重組的可能。五礦和中冶的重組已經預示了這一點。最終,2010年之后確立的這21家地產央企,總量必然會整合壓縮。

那些業務相似的地產央企,首當其沖是外界猜測的重組對象。比如水電系(電建、葛洲壩、魯能)、中鐵系(中鐵、中鐵建)。如果你的地產業務做的不好,規模太小,或者沒有競爭力,都將有可能被別的央企吞并,或者在和別的央企重組過程中,根本得不到話事權。

也許,從這個角度去解釋水電系在這次地王拼搶的大潮中,表現得不合常理,更能讓人接受。

另外,原本不在“21家”陣營里的那78家地產央企,也已經被要求要在今年的9月30日之前,完成最后的退出。像信達、中國遠洋都屬于這類,所以,信達1年時間里7造地王,扮演樓市最瘋狂的玩家。看起來更像是為最后期限的到來,為自己保留“房地產牌照”增加一份籌碼。

很大概率,這就是為什么這些地產央企,在今年以來瘋狂的拼搶地王的直接原因,不是為了什么為國兜底,也不是因為錢多手,而是為了:不被廢掉,不被吃掉,以及,在互吃的過程中能夠有主動權。一旦被廢掉,被吃掉,或者沒有什么主動權,那就意味著沒有了位子,甚至沒有了權力。中海-中建系-中信地產的整合,引發的人事動蕩已經有了充分的印證。

這也解釋了:為什么越是地產業務規模小的央企,拼搶起地王來反而越兇猛,完全無視自己的能力。因為越是規模小,被吃掉的可能性越高。

從這個角度去理解,也可以解釋上為什么央企只愿意通過公開市場拿地,而不愿意通過并購、舊改等方式拿地,因為這樣拿地開發速度快,能更快的做大規模,而并購、舊改,時間太久。而且,頻頻拿地王,也更能向上層傳遞出“我在專心做大房地產”的效應。

同樣從這個角度,也可以解釋為什么電建地產會和中國金茂組成聯合體,看起來這更像是兩家地產業務不夠大的中小型企業聯手抱團,在即將到來的央企重組中爭得更大的贏面。

所以,央企拿地王,從市場的角度都無法得到解釋,但如果將它理解為是央企之間的權位之爭,則一切又能夠得到解釋。他們拿地,都不是出于市場,不是覺得你的城市多么有潛力,市場多么健康穩定,他們更多只是為了自己在可能發生的重組中增大贏面。到一二線城市去,是因為那里的市場更安全一些,即便是買貴了,也有可能翻本,而到三四線城市去,買貴了就等于把自己給玩死了,更保不住了。

這些景象歷史上不是沒有過,2009年6月底,中化方興(中國金茂)像一匹黑馬一樣出現了廣渠路15號地塊的拍賣場上,以總價40.6億、單價16000的價格拿下了后來的廣渠金茂府地塊。一樣都是名不經傳的地產央企,一樣是閉著眼睛舉牌。敗北的小潘事后說:哪怕他是個神仙,蓋房子不花錢,價格也太高了!

你知道后來的故事嗎?

中化方興拿到地塊之后,申請規劃調整,雖然不大,但引發了北京城開發商的集體不滿,最終終止了。再后來。2011年,廣渠金茂府開盤,45000,賺了很多錢,中國金茂也因此號稱自己是專做高端項目的地產央企。

說到這里,很多人應該意識到了。在2010年3月,地產央企開啟了首次大重組,首批16家發放了房地產牌照,并沒開發幾個項目的中化集團赫然在列。

今天的一切,仿佛那年再現。每一次的央企搶地王,背后都是地產央企的大重組。也許等不了多久,我們又會看到,新一輪的地產央企陣營又新鮮出爐了!也許信達這一回成功拿到了房地產牌照呢。

你說他們準確的預判到了2011年北京的房價會漲到45000,我一點都不信,就跟現在你說他們預判深圳2年后的房價要到10萬以上我一點都不信一樣。我不是不信北京的房價會漲到45000,深圳的房價會漲到10萬。我是不相信他們在拿地的時候就擁有這樣的專業能力。我不相信一個千億級房企都無法擁有的專業能力,如此的舉重若輕的出現在百億級的房企身上。事實上,他們拿地的時候,表現出來的只是魯智深倒拔垂楊柳一樣的霸氣側漏,你可曾感受過他們敬畏市場的謙卑姿態?

它們不管不顧的制造地王,這一切都要建立在市場要穩定向上的基礎上,2-3年之后的面包價必須更貴,否則就要虧損。而如果市場不好了,他們會像廣渠金茂府一樣申請改規劃。

假如未來的市場不發生波動,央企們無視市場制造地王的行為,會加速土地資源快速向國家隊手里轉移,中小房企只會日漸被擠出。而這樣的地王,也會變成推高房價的加速器,讓商品房更加快速的“豪宅化”,普通人更難買得起房子,而假如未來的市場發生了調整,那么誰來承擔央企們制造的虧損呢?依然是你我。

不基于市場規律而產生的地王,實質上是對民眾的綁架,是把民眾放到火上燒烤。

央企的地王癌,國資委治不好,能治好它的,只有市場。
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