【劉黎兒】你還敢在日本買房子嗎?

2015-03-06|来源: 民報

日本房產--青山原宿一帶房產很受華人歡迎。

【編按】有土斯有財,華人世界這個觀念根深蒂固,同樣左右著人們的投資理財型態。近年,日圓暴跌,讓人覺得日本房地產像是全部打了六、七折,想在日本買房的華人前仆後繼,但其實日本房地產眼看大崩盤就要來了,你還敢在日本買房子嗎?

春節期間的一週,50萬陸客殺到日本來爆買,其中也有不少人趁機來買日本房地產,不僅中國人,其他如臺灣人、香港人、新加坡人等也都趁春節觀光邊物色東京、大阪或北海道等的房地產;日圓暴跌,讓人覺得日本房地產像是全部打了六、七折,跟世界主要都市的房子比起來相對便宜,尤其比臺北、上海、香港等便宜多了,想在日本買房的人前仆後繼,但日本房地產眼看大崩盤就要來了,這兩年全靠華人在撐持行情,你還敢在日本買房子嗎?

日本2014年4月起消費稅漲成8%之後,日本人都不買了,現在日本房子全靠外國人,尤其是華人在撐行情,狂買最多的是2013、2014這兩年;許多日本人冷眼旁觀,認為這跟日本人自己在泡沫時代不斷去美國買房,甚至連帝國大廈都買下來一樣,結果日本人大虧,現在日本人看來搶購房產的華人,多少幸災樂禍,內心喊著:「買吧!買吧!反正到時候只好認賠拋售了!跟我們當年一樣!」

許多華人都期待2020東京奧運會讓房地產爆漲,但是更多日本人則從現在就拼命想在2020年前趕快脫手,看來華人祇好找別的華人當小老鼠了;因為日本早就是超級成熟社會,東京更是,早已不會因為辦各奧運就房產增值的,反而是奧運前還有大量人口集中東京,奧運後連東京人口會大減,讓房價瞬間崩垮。

日本房產大崩盤時間不遠了,這是許多日本房地產業者間的默契,最近日本媒體連連報導,認為連外資都從日本遁逃的時間也快到了;目前各界評估大概是2019或2020,甚至會比這更快,除了東京都心華人喜歡的地區外,地方乃至大都會東京、大阪等地的中古房地早已經開始跌了。

日本房地產暴跌的因素非常多,原本空屋率就超高,去年公佈已經多達820萬戶了,還不段增加中,因此日本從今年2月稅制改了,減少因為空屋而帶來的社會風險與成本,對於空屋加強課稅,高達6倍,迫使許多人必須拋售自己的房子,或趕快設法出租,丟到房地市場裡的房子大增,因此人口稀疏化的地方城市,現在已沒價沒市,還傳出有原本值1千萬日圓的房子,喊到8萬日圓,買主還要求把房子拆完搬清才行,屋主等於要倒貼才能脫手;這樣的狀況當然也影響到都會的房子。

不僅房價會暴跌,房租現在也已經開始下跌了;許多華人投資日本房子是期待房租收入至少有房價的4%-5%,比起華人地區的1%-2%要好多了,只要出租20年就全賺回來了,但這樣美夢要成真不容易;大底許多華人買的都是日本人不會喜歡的房子,如朝北的房子、公寓的一樓等,因為不懂高緯度地區人對陽光的珍惜等,因此結果只好降價求租。

更重要的是原本日本房租不大跟房價連動,房價下跌不大反映在房租上,但現在丟到市場上的待租房子實在太多了,房租只好下跌;在日本原本是買房比租房伐算,但現在也逐漸變成租房比買房伐算了,因為房租越來越便宜;而且買房或房東還要負擔

1.維持費──管理費、修繕費等;

2.稅金(固定資産稅?所得稅等)

3.管理經費(付給房產業者的費用)

4.買房後隨時可能發生的風險如暴跌、缺陷屋、天災地變等,像日本發生核災也讓福島周邊房子資產歸零或是311地震讓千葉許多高級房子傾斜等。

5.日本房子驚人的折舊率,日本人擔心劣化,房子老了就沒價了。

6.外國房主還有外匯風險,像3、4年前日圓高價位時買房的華人,單單外匯就賠慘,大家痛的不敢說。

雖然日本房地產暴跌在即,而且房子可能租不出去而血本無歸;但許多業者依然還說「你買到好房子就不會虧到!」這當然是騙人的話,覆巢之下無完卵,不用心存僥倖,我自己跟許多日本人也曾在日本泡沫時代買房,崩盤後剰不到三分之一的價值,慘痛不已。

也有人認為,雖說日本房地產埋了好幾顆定時炸彈,但明明現在東京新房價格還漲了1-2成,尤其華人喜愛的所謂三A地區(發音A字開頭的赤坂、青山、麻布)新房房價沒跌;但這是因為日本因為奧運建設而營造人口缺乏,房屋造價變貴而已,更是華人之間彼此哄抬的結果;日本房地產市場現在還有買氣,就是因為華人爆買;日本房地產公司現在都跟有海外市場關係的大商社聯手來炒東京房產,沒有華人根本炒不動。

而估計2019年時大批外資也會逃出日本,因為日本房產稅制為防止投機是5年內轉售獲利要課39%稅金,5年以上則為21%,因此像這一兩年大舉買房的人會在2019年前脫手,日本房產暴跌將加速進行。

唯一能救日本房地產市場的則是日本開放移民,購屋置產就給居留資格,那樣大概還會繼續不斷有許多中資湧進日本,許多討厭日本的華人都想住日本,或許可以撐住隨時會崩盤的房地行情,但是日本是不可能為了護盤房地而開放外國人移民的,因此即將來臨的日本房產大崩盤是無藥可救的,這樣,你還敢在日本買房嗎?

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